Sozialer Wohnungsbau

„Die Förderpolitik muss sich grundlegend ändern“

Um Sozialen Wohnungsbau ging es in den beiden vorigen Beiträgen – um dessen Anfänge vor 125 Jahren in Leipzig und um Herrmann Meyer und Max Pommer, die damals aus der außergewöhnlichen sozialen Idee Wirklichkeit werden ließen.

Gelegenheit also, um von diesem Jubiläum der Stiftung Meyer’sche Häuser in Leipzig einen thematischen Bogen zu ziehen zum Hier und Heute – zu jüngerer Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des Sozialen Wohnungsbaus dort, in Sachsen und bundesweit.

Dazu 10 Fragen an Thomas Dienberg (* 1962; Bündnis 90 – Grüne), Bürgermeister der Stadt Leipzig und Beigeordneter für Stadtentwicklung und Bau, und seine Antworten:

1. Herr Dienberg, mit Blick auf das diesjährige Jubiläum „125 Sozialer Wohnungsbau in Leipzig“: Welche Bedeutung hat für Sie als Baubürgermeister die Stiftung Meyer’sche Häuser des Herrmann Julius Meyer für Leipzig – zur Zeit ihrer Gründung, seit der Deutschen Einheit und heute?
Die Stiftung Meyer’sche Häuser stellt in Leipzig ein einzigartiges Beispiel dar, wie bezahlbarer Wohnraum dauerhaft bereitgestellt werden kann und welche gesellschaftliche Verantwortung gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen einnehmen können.

Seit dem Bau der vier Meyer’schen Siedlungen und der Gründung der Stiftung im Jahr 1900, über die Epochen der DDR und der Wiedervereinigung hinaus, bis heute werden die Wohnungen zu ihrem damals festgelegten Zweck genutzt: der Versorgung von Menschen mit niedrigen Einkommen mit Wohnraum.

Das Konzept funktioniert bis heute sehr gut und schafft lebenswerte Nachbarschaften mit großem Gemeinschaftssinn. Dies bezieht sich nicht nur auf die Wohnungen selbst, sondern auch auf die grünen Freiräume und die sozialen Einrichtungen, die damals in den Siedlungen gleich mitgeplant wurden. Durch das Eigentum der Stiftung ist dieses Modell langfristig sichergestellt.

2. Wie steht es aktuell in Leipzig aus Ihrer Sicht um den Sozialen Wohnungsbau?
Als der Freistaat Sachsen 2016 die soziale Wohnraumförderung wieder ins Leben gerufen hat, befand sich Leipzig mitten im Umbruch. Ausgehend von einem Wohnungsmarkt mit großen Leerständen rückte die Wohnungsfrage durch das starke Bevölkerungswachstum zunehmend in den gesellschaftlichen Fokus und erforderte ein Umdenken.

Seitdem wurde der Soziale Wohnungsbau wieder als eine wichtige Säule etabliert. Die Stadtverwaltung, die die Förderung ausreicht, konnte mit Wohnungsunternehmen Verträge für rund 2.800 Sozialwohnungen schließen. Etwa 1.500 dieser Wohnungen sind bereits fertiggestellt und vermietet. Die vom Freistaat bereitgestellten Mittel konnten wir bislang jedes Jahr nahezu vollständig vertraglich binden. Zudem haben wir weitere kommunale Förderprogramme geschaffen, um Wohnungsunternehmen bei der Schaffung und Reaktivierung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen.

Nicht zuletzt die Wohnungswirtschaft – also die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft LWB, Genossenschaften und private Unternehmen – hat den Sozialen Wohnungsbau wieder als attraktives Marktsegment erkannt. Das sehe ich vor allem für den Neubau als großen Erfolg. Bei der Sanierung von Bestandswohnungen, aber auch beim zweiten Förderweg, das heißt bei der Schaffung von Wohnraum für Haushalte, deren Einkommen knapp über den Grenzen der Wohnraumförderung liegt, sehe ich noch weiteres Potenzial.

3. Wie steht es um den Sozialen Wohnungsbau in Sachsen?
Der Großteil der Sozialen Wohnraumförderung ging bislang an die Städte Leipzig und Dresden. In diesen angespannten Wohnungsmärkten besteht natürlich die größte Nachfrage nach bezahlbarem Mietwohnraum.

In den meisten sächsischen Gemeinden außerhalb der Großstädte liegt die größte Herausforderung aktuell vor allem im Umgang mit Leerstand und im Erhalt der Daseinsvorsorge. Hier liegt der Fokus der Landesregierung auf der Stärkung des Wohneigentums junger Familien.

Für ganz Sachsen sind aber auch der altersgerechte Umbau von Mietwohnungen, kooperative Wohnprojekte oder die Schaffung von Wohnheimen für Studierende und Auszubildende in der Nähe von Berufs- und Hochschulen wichtige Zukunftsthemen. Zudem soll die Anpassung der Fördersätze für den Sozialwohnungsbau aufgrund gestiegener Baupreise geprüft werden.

Dafür hat sich der Sächsische Städte- und Gemeindebund (SSG) mit der Stadt Leipzig stark gemacht. Die Landesregierung hat diese Themen erfreulicherweise aufgegriffen und mitgeteilt, die vom Bund für den Wohnungsbau zur Verfügung gestellten Mittel möglichst vollständig kozufinanzieren, abzurufen und gezielt einzusetzen. Das begrüßen wir als Stadt Leipzig natürlich sehr.

4. Wie steht es um den Sozialen Wohnungsbau bundesweit?
Auch auf Bundesebene spielt das Thema Sozialer Wohnungsbau weiterhin eine wichtige Rolle. Trotz aktueller Haushaltslage stellt der Bund den Ländern insgesamt 3,5 Milliarden Euro zur Verfügung. Damit wurde die Voraussetzung geschaffen, um weiter massiv in den Neubau und die Modernisierung von Sozialwohnungen zu investieren. Das deckt zwar bei weitem nicht den Bedarf, wie ihn der Deutsche Städtetag dargelegt hat, ist aber dennoch ein wichtiges Signal an die Länder und die Kommunen.

5. Wie hat sich der Soziale Wohnungsbau in Leipzig seit 2000 entwickelt? Was ist gelungen? Was dauert länger als geplant? Was ist gescheitert? Und weshalb?
In den 1990er Jahren hatte der Soziale Wohnungsbau in Leipzig Hochkonjunktur, allein im Wohnungsbestand der städtischen Wohnungsgesellschaft LWB konnten wir auf etwa 85.000 Sozialwohnungen zurückgreifen. Dazu noch weitere Bestände von privaten Unternehmen und Genossenschaften.

Allerdings waren diese Wohnungen häufig in einem schlechten Zustand und erforderten große Investitionen in die Sanierung und Modernisierung. Bei den niedrigen Mieten und den hohen Leerstandsquoten stellte dies eine große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft und die Stadt dar. Aus heutiger Sicht kann man sich kaum noch vorstellen, wie gravierend sich der Wohnungsmarkt in Leipzig in so kurzer Zeit gewandelt hat.

Durch das Auslaufen von Belegungsbindungen hat dieser Bestand an Sozialwohnungen seit den 2000er Jahren kontinuierlich abgenommen. 2017, bevor die ersten Sozialwohnungen des neuen Förderprogramms fertig wurden, lag der historische Bestand an belegungsgebundenen Wohnungen nur noch bei 317.

Heute, im Sommer 2025, konnten wir ihn wieder auf über 2.000 Wohnungen aufstocken. Das ist eine positive Entwicklung – aber immer noch weit weg von den Zahlen, die in Leipzig einmal vorhanden waren. Zudem reicht diese Zahl bei weitem nicht aus, um den Bedarf an geförderten Wohnungen zu decken.

6. Mit Blick auf den derzeitigen Markt für Mietwohnungen in Leipzig: Was bereitet Ihnen Hoffnung? Was ist für Sie Anlass zur Sorge?
Hoffnung macht mir, dass die Attraktivität Leipzig weiterhin ungebrochen scheint. Wir erleben Bevölkerungswachstum, nicht zuletzt durch junge Menschen, die für ihre Ausbildung oder ihren Berufseinstieg in die Stadt ziehen. Doch diese Hoffnung ist auch eng mit meiner Sorge verbunden, da dies zwangsläufig zu einer weiteren Anspannung des Marktes führt; insbesondere wenn der Neubau in den kommenden Jahren aufgrund von gestiegenen Baukosten und Zinsen nicht mit dem Zuzug Schritt halten kann, steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter an.

Dies wird vor allem diejenigen treffen, die es aufgrund ihres Einkommens und weiterer Schwierigkeiten schon heute auf dem Wohnungsmarkt schwer haben oder sich in einer Notsituation befinden. Die Zahl der Haushalte, die beim Sozialamt als wohnungssuchend gemeldet sind und keine Wohnung finden, ist in den vergangenen Jahren bereits stark gestiegen.

Zudem lassen sich vermehrt Praktiken am Wohnungsmarkt feststellen, bei denen die angespannte Situation ausgenutzt wird. Ein Beispiel ist die Vermietung von einzelnen Zimmern in größeren Wohnungen. Durch diese Praxis lassen sich Mieten erzielen, die die ortsübliche Vergleichsmiete oft um deutlich mehr als 50 Prozent übersteigen. Dies trifft vor allem Studierende, Auszubildende und andere Geringverdienende, die kaum eine andere Möglichkeit haben, als sich in diesen Wohngemeinschaften einzumieten.

Hoffnung machen mir da die Beispiele, bei denen sich Menschen zusammentun und selbst über ihr Wohnen bestimmen. So sind in den vergangenen Jahren einige Beispiele von neuen Wohnungsgenossenschaften und Baugruppen entstanden, die mit Hilfe von städtischen Grundstücken gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte realisieren konnten.

Und dank der kommunalen Förderung aus dem Programm „Gebäudeerwerb durch Mietergemeinschaften“ konnten bereits einige Hausgemeinschaften zu Eigentümern ihres Wohnhauses werden und sich somit dem Markt entziehen. Die Stadtverwaltung unterstützt also mit Grundstücken und mit Förderprogrammen aktiv dabei, dass sich selbstbestimmtes und gemeinschaftliches Wohnen in Leipzig ausweitet.

7. Stichwort Mietspiegel: Am 25. Juni 2025 hat der Stadtrat von Leipzig den neuen Leipziger Mietspiegel 2025–2027 anerkannt. Er ist seit 1. Juli 2025 in Kraft und gilt – als qualifizierter Mietsiegel mit Vermutungswirkung – bis 30. Juni 2027. Welche Bedeutung hat das für Mieter und Wohnungssuchende in Leipzig?
Ein qualifizierter Mietspiegel mit Vermutungswirkung ist für die Themen Mieterhöhung und die Anwendung der Mietpreisbremse der bestmögliche Mieterschutz. Dass Leipzig dieses Ziel erreicht hat, ist für den gesamten Leipziger Mietwohnungsmarkt von enormer Bedeutung.

Durch die Qualifizierung mit Vermutungswirkung sind die Zweifel, die zuletzt beim Mietspiegel 2022 aufgekommen sind, beseitigt. Eine Mieterhöhung hat somit immer anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf Grundlage des Mietspiegels zu erfolgen. Im Streitfall liegt die Beweislast durch die Vermutungswirkung jetzt bei der Klägerseite, also in der Regel beim Vermieter.

Wohnungssuchende können nach Besichtigung einer potentiellen Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen und bei einer deutlich überhöhten Miete bereits vor Mietvertragsbeginn mit dem Vermieter in Verhandlung über den Mietpreis treten. Aber auch nach Mietvertragsabschluss kann mittels der Vorschriften zur Mietpreisbremse ein Vermieter auf Korrektur der Miete – entsprechend des Mietspiegels – gerügt werden.

8. Ein Blick in die Zukunft: Leipzig ist als die Großstadt in Mitteldeutschland für viele Menschen sehr attraktiv. Und der Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage gilt auch hier auf dem Wohnungsmarkt: Werden sich also die Menschen in Leipzig in den kommenden Jahren an Mietpreise wie in Berlin oder Köln, wie in Hamburg oder München gewöhnen müssen?
Wie sich der Wohnungsmarkt in Zukunft entwickelt, hängt von vielen Faktoren ab, etwa der Bevölkerungsentwicklung, der Anzahl neugebauter Wohnungen oder den gesetzlichen Vorgaben des Mietrechts.

Dass die Mietpreise in einer attraktiven und stark nachgefragten Stadt wie Leipzig steigen, haben die vergangenen Jahre deutlich gezeigt. Ausgehend von einem vergleichbar niedrigen Niveau sind in die Bestandsmieten in den vergangenen 10 Jahren um über 30 Prozent und die Angebotsmieten um über 50 Prozent gestiegen. Dieser Trend hält auch weiter an, allerdings sind wir noch längst nicht in der Situation, wie in den von Ihnen benannten Großstädten.

Zudem sind im gleichen Zeitraum auch die durchschnittlichen Einkommen der Leipzigerinnen und Leipziger gestiegen. Diese Stellschraube ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, wenn es um die Bezahlbarkeit des Wohnens geht.

Die Stadt Leipzig nutzt nahezu alle Möglichkeiten, um auf die Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum einzuwirken. Der Handlungsrahmen wurden mit dem Wohnungspolitischen Konzept im vergangenen Jahr aktualisiert. Allerdings ist der Einfluss, den die Kommune auf den Wohnungsmarkt hat, begrenzt. Hier müssen Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Politik und Zivilgesellschaft an einem Strang ziehen.

9. Wer sollte was in naher Zukunft tun, damit der Soziale Wohnungsbau in Leipzig, in Sachsen und bundesweit die mit ihm verbundenen Hoffnungen und Erwartungen nachhaltig erfüllen kann?
Ich bin der Überzeugung, dass sich die Wohnungsbauförderpolitik von Bund und Ländern grundlegend ändern muss. Es sind nahezu alle Sozialwohnungen in Leipzig und anderen Städten aus der Bindung gefallen, die in den 1990er und 2000er Jahren errichtet und mit vielen Milliarden Euro seitens des Staates gefördert wurden. Denn die Mietpreisbindung endet nach 15 bis 20 Jahre nach der Errichtung der Wohnungen.

Obwohl Bund und Länder in 2024 zusammen über 6 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt haben, gibt es zurzeit deutschlandweit nur noch rund 1 Mio. Sozialwohnungen. In 2014 waren es noch 1,5 Millionen und 2006 noch 2 Millionen Sozialwohnungen. Die nicht mehr gebundenen Sozialwohnungen werden dann am sogenannten freien Wohnungsmarkt – eben frei, soll heißen: teurer – vermietet. Staatliche Fördermilliarden sind nach 15 bis 20 Jahren einfach verpufft!

Es braucht echte, nicht rückzahlbare Investitionszuschüsse an Wohnungsunternehmen, die dem Gemeinwohl und dem Recht auf Wohnen verpflichtet sind und die gebauten Sozialwohnungen dauerhaft, für immer im Bestand halten. Dies kann nur gelingen, wenn der Bund und die Länder neue gesetzliche Grundlagen schaffen.

Auch macht mir die allgemeine Lage im Bausektor Sorgen. Die Bau- und Finanzierungs-Kosten sind für Bauherren seit Beginn des russischen Angriffskriegs stark gestiegen. Das spüren wir direkt bei unserem kommunalen Wohnungsunternehmen Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft LWB; es betrifft aber die gesamte Branche. Zahlreiche Projekte, insbesondere von privaten Bauträgern, wurden seitdem erst eimmal auf Eis gelegt oder gar nicht erst begonnen. Die dadurch entstehende Lücke in den Neubau- und Sanierungsquoten wird uns erst in den kommenden Jahren so richtig treffen.

Damit die Bautätigkeit wieder steigt, müssen alle Akteure gemeinsame, innovative Lösungen finden, um das Bauen wieder günstiger und einfacher zu machen. Hier gibt es bereits gute Ansätze, wie den neu eingeführten Gebäudetyp E, den Bauherren nutzen können. Auch die Stadtverwaltung leistet hier ihren Beitrag, indem sie die Verfahrens- und Abstimmungs-Prozesse der Ämter verbessert. Am Ende sind es zahlreiche kleine Stellschrauben, die hier zum Erfolg führen.

10. Welche Frage möchten Sie noch anfügen? Und wie lautet Ihre Antwort auf Ihre Frage?
Als selbstgewählte Frage habe ich diese: „Welche Chancen wird der sogenannte „Bauturbo“ der Bundesregierung bringen?“

Meine Antwort: Die Bundesregierung hat in diesem Sommer einen Gesetzesvorschlag für die „Beschleunigung des Wohnungsbaus und der Wohnraumsicherung“ vorgestellt. Wird dieser Vorschlag beschlossen, so können Kommunen zukünftig in einigen Gebieten, für die bisher die Erstellung eines Bebauungsplans notwendig ist, auch ohne solch einen B-Plan das Recht für Wohnungsbau schaffen.

Dies kann Zeit und Aufwand einsparen und zu schnellerem Bauen führen. Ob diese neuen Wohnungen für die Mehrzahl der Leipzigerinnen und Leipziger jedoch auch bezahlbar sind, muss sich zeigen. Da die Baukosten derzeit sehr hoch sind, wird ohne Einsatz von Fördermitteln vor allem hochpreisiger Wohnungsbau entstehen.

Zusammen mit Baubürgermeistern und Stadtbaurätinnen der Städte Düsseldorf, Aachen, Heidelberg, Augsburg, Rostock, Frankfurt am Main, Trier und München habe ich das „Positionspapier zum Bauturbo“ verfasst, dass einige Probleme des Gesetzentwurfs anspricht und Änderungen fordert. Am wichtigsten ist aus meiner Sicht eine Bauverpflichtung für die Antragstellenden, die mit dem Erhalt des Baurechts einhergehen sollte.

Das Positionspapier habe ich an die Bundesbauministerin und die Mitglieder des Bauausschusses des Bundestags versandt. Nun muss sich zeigen, wie es mit diesem Gesetzesentwurf weitergeht.

Vielen Dank für Ihre Antworten!

Die Fragen stellte Holger Zürch.

Hinweis zur Entstehung dieses Beitrags:
Die Fragen wurden schriftlich ins Rathaus Leipzig geschickt, die Antworten von dort kamen ebenfalls schriftlich.

Links:
* https://de.wikipedia.org/wiki/Sozialer_Wohnungsbau_in_Deutschland
* https://www.leipzig.de/newsarchiv/news/leipzigs-ausgestaltung-der-verfahrensvereinfachung-des-bauturbo
* Positionspapier zum „Bauturbo“ der für Bauen, Stadtplanung und Stadtentwicklung zuständigen Beigeordneten, Bürgermeister/innen und Stadtbaurät/innen der Städte Leipzig, Düsseldorf, Aachen, Heidelberg, Augsburg, Rostock, Frankfurt am Main, Trier und München